Mál nr. 56/2023-Úrskurður
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
ÚRSKURÐUR
uppkveðinn 17. október 2023
í máli nr. 56/2023
A og B
gegn
C
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar málsins eru:
Sóknaraðilar: A og B.
Varnaraðili: C.
Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða þeim leigu að fjárhæð 105.000 kr.
Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.
Með kæru, dags. 8. og 12. júní 2023, beindu sóknaraðilar til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 14. júní 2023, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 14. júní 2023, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðilum greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 15. júní 2023. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti 20. júní 2023, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 30. júní 2023. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti 2. júlí 2023 og voru þær sendar sóknaraðilum með bréfi kærunefndar, dags. 4. júlí 2023. Frekari athugasemdir bárust ekki.
Með tölvupósti 30. ágúst 2023 óskaði kærunefnd frekari upplýsinga frá varnaraðila. Með tölvupósti 20. september 2023 bárust svör varnaraðila sem send voru sóknaraðilum með tölvupósti kærunefndar 21. september 2023.
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar gerðu munnlegan leigusamning um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að D í E frá 1. maí 2023. Ágreiningur er um hvort varnaraðila beri að endurgreiða sóknaraðilum leigu að fjárhæð 105.000 kr.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðilar kveða varnaraðila hafa auglýst íbúðina til leigu frá og með 1. maí 2023. Fyrir undirritun leigusamnings hafi varnaraðili óskað eftir tryggingarfé að fjárhæð 210.000 kr. sem sóknaraðilar hafi greitt 23. febrúar 2023.
Varnaraðili hafi upplýst 2. mars 2023 að íbúðin yrði ekki tilbúin fyrr en 1. júní 2023. Í fyrstu hafi sóknaraðilar samþykkt það en síðan hafi þau ekki getað fallist á þetta og óskað eftir endurgreiðslu tryggingarinnar 19. mars 2023. Varnaraðili hafi endurgreitt helming tryggingarinnar en haldið eftirstöðvunum eftir.
Ekki hafi verið gerður skriflegur leigusamingur heldur hafi aðilar átt í tölvupóstsamskiptum.
III. Sjónarmið varnaraðila
Varnaraðili kveður að þótt sóknaraðilar hafi verið búin að samþykkja að flytja inn 1. júní hafi þau krafist endurgreiðslu leigu vegna þess mánaðar, sem þau höfðu þegar greitt. Löglega séð hafi sóknaraðilar brotið leigusamninginn og hefði varnaraðili ekki þurft að greiða þeim neitt til baka. Hún hafi samt verið hugguleg við þau og endurgreitt helming tryggingarinnar.
Misskilningur hafi orðið um lok leigutíma milli varnaraðila og F sem hafi haft íbúðina á leigu. Varnaraðili hafi auglýst íbúðina til leigu frá 1. maí og sóknaraðilar leigt hana frá þeirri dagsetningu. Um leið og misskilningurinn hafi orðið ljós hafi sóknaraðilar verið upplýstir um hann en þau hafi samt viljað leigja íbúðina frá 1. júní. Þau hafi því greitt leigu 23. febrúar. Þau hafi þurft að fara úr þeirri íbúð sem þau höfðu verið að leigja fyrir 1. maí en sagst geta komið sér fyrir og komið húsgögnum sínum í geymslu.
IV. Athugasemdir sóknaraðila
Í athugasemdum sóknaraðila segir að þau hafi ekki greitt leigu fyrir júnímánuð heldur hafi þau greitt leigu vegna maímánaðar.
V. Athugasemdir varnaraðila
Í athugasemdum varnaraðila segir að þegar íbúðin hafi verið auglýst til leigu hafi margir viljað taka hana á leigu. Varnaraðili hafi valið sóknaraðila þar sem henni hafi litist vel á þá en þau síðar upplýst að þau væru komin með aðra íbúð og krafist endurgreiðslu leigunnar.
VI. Niðurstaða
Í 1. mgr. 10. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er kveðið á um að hafi aðilar vanrækt að gera skriflegan leigusamning teljist þeir hafa gert ótímabundinn leigusamning og gildi öll ákvæði laganna um réttarsamband þeirra. Ekki kom til þess að aðilar gerðu skriflegan leigusamning en þau höfðu komist að samkomulagi um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila frá 1. maí 2023.
Með tölvupósti F, þáverandi leigjanda, til varnaraðila 16. febrúar 2023 tilkynnti F um uppsögn leigusamnings þeirra um íbúðina þar sem tekið var fram að lok leigutíma yrði 31. maí 2023. Með tölvupósti 22. febrúar 2023 fór varnaraðili fram á að sóknaraðilar greiddu leigu vegna maímánaðar næsta dag sem þau urðu við. Með tölvupósti varnaraðila til F 28. febrúar 2023 kvaðst hún vilja að samningurinn myndi enda 30. apríl og spurði hvort unnt væri að samþykkja það en það var ekki mögulegt. Upplýsti varnaraðili sóknaraðila um misskilning hennar um lok leigutíma F með tölvupósti 2. mars 2023 og spurði hvort það væri í lagi þeirra vegna að leigutími þeirra hæfist 1. júní. Með tölvupósti 5. mars féllust þau á það en 19. sama mánaðar tilkynntu þau að þau gætu ekki beðið fram í júní. Óskuðu þau eftir endurgreiðslu þeirrar leigu sem þau höfðu þegar innt af hendi en varnaraðili tilkynnti sama dag að hún myndi halda eftir helmingi fjárhæðarinnar.
Í 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga segir að sé leigusamningi rift af einhverri þeirri ástæðu sem talin er í 61. gr. skuli leigjandi bæta leigusala það tjón sem leiði beint af vanefndum hans. Hafi leigusamningur verið tímabundinn skuli leigjandi auk þess greiða bætur sem jafngildi leigu til loka leigutímans, en ella til þess tíma er honum hefði verið rétt að rýma húsnæðið samkvæmt uppsögn. Í 2. mgr. sömu greinar segir að leigusali skuli þó strax gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi og skuli þær leigutekjur, sem hann þannig hefur eða hefði átt að hafa, koma til frádráttar leigubótum samkvæmt 1. mgr. Í framkvæmd hefur ákvæðum 62. gr. einnig verið beitt um þau tilvik þar sem riftun leigjanda er ólögmæt.
Ljóst er af framangreindu að sóknaraðilum bar ekki að greiða leigu vegna maímánaðar enda íbúðin í útleigu til annarra leigjenda. Aftur á móti höfðu þau samþykkt að færa upphaf leigutíma til 1. júní og verður því að taka til skoðunar hvort þeim hafi borið að greiða leigu fyrir þann mánuð. Þrátt fyrir að sóknaraðilar hafi horfið frá því að leigja íbúðina bar varnaraðila skylda til að takmarka tjón sitt, sbr. framangreind 2. mgr. 62. gr. Kærunefnd óskaði upplýsinga varnaraðila um það hvort íbúðin hafi farið í útleigu frá 1. júní 2023 sem hún svaraði játandi. Er því ljóst að varnaraðila takmarkaði tjón sitt og varð þannig ekki af leigutekjum. Ber því að fallast á kröfu sóknaraðila.
Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.
ÚRSKURÐARORÐ:
Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðilum leigu að fjárhæð 105.000 kr.
Reykjavík, 17. október 2023
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson